Wer sein Haus verkaufen will oder ein Haus kaufen möchte, fragt sich was die Immobilie überhaupt wert ist. Oder langjährige Hausbesitzer wollen wissen, ob die Immobilie an Wert gewonnen oder verloren hat, seit sie das Haus gekauft haben. Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird und worauf man achten sollte, wird in den folgenden Abschnitten dargestellt.

Der Wert einer Immobilie wird nach dem Marktwert (synonym wird der Marktwert auch als Verkehrswert bezeichnet) bestimmt. Unter dem Marktwert versteht man den Preis, der sehr wahrscheinlich beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Für die Berechnung des Marktwertes existieren drei unterschiedliche Verfahren. Die Verfahren sind normiert und unterliegen klaren Regeln. Für die Ermittlung des Wertes sollte in der Regel ein Gutachter zu Rate gezogen werden. Das ist allerdings mit Kosten für das Gutachten verbunden.

Das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie

Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilienobjekte in der Region als Vergleichsobjekte herangezogen. Das bedeutet, das beispielsweise bei einem Haus ein gleich großes und gleich ausgestattetes Haus zum Vergleich betrachtet wird. Von dem Preis des verglichenen Hauses lassen sich Rückschlüsse auf den Wert der Immobilie ziehen. Zu der Bewertung der Immobilie kommen neben dem Vergleich mit anderen Häusern noch die Aspekte der Infrastruktur und der Zustand der Immobilie hinzu. Darunter fallen unter anderem die Größe des Grundstücks, die Baubeschreibung, das Baujahr des Hauses und weitere Aspekte, je nach Anlage. Das Vergleichswertverfahren kann bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen angewendet werden. In manchen Fällen finden sich allerdings keine passenden Vergleichsobjekte. Dann müssen andere Verfahren zur Wertermittlung angewendet werden.

Das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung der Immobilie

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von Renditeobjekten und Kapitalanalgen ermittelt, insbesondere bei Gewerbeimmobilien, Mietwohngrundstücken, Mehrfamilienhäusern, Geschäfts-Grundstücken und Spezialimmobilien, wie Hotels oder Parkhäuser. Bei der Bewertung und Wertermittlung der Immobilien sind zwei Aspekte von übergeordneter Bedeutung – der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Das bedeutet, dass im ersten Schritt des Ertragswertverfahrens der Wert des Grund und Bodens über das Vergleichswertverfahren ermittelt wird. Im zweiten Schritt wird der Wert der baulichen Anlage über die Qualität, Ausstattung und Größe festgestellt. Ziel ist es, die zu erzielende Miete im Jahr zu ermitteln. Diese jährlich erzielbare Summe aus den Mieteinnahmen wird als Jahresrohbetrag bezeichnet. Davon werden im nächsten Schritt die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das können unter anderem Betriebskosten, Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten sein. Die Differenz aus den Mieteinnahmen minus der Bewirtschaftungskosten ergibt den sogenannten Reinertrag. Vom Reinertrag abzuziehen sind der Liegenschaftszinssatz. Anschließend wird mit einem speziellen Multiplikator nach dem Bewertungsgesetz multipliziert.

Das Sachwertverfahren zur Wertermittlung der Immobilie

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Immobilien verwendet, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden und bei denen keine geeigneten Vergleichsobjekte existieren. Auch hier werden in zwei Schritten zunächst der Wert des Grund und Bodens ermittelt und anschließend der Wert der baulichen Anlagen. Um den Wert der baulichen Anlagen zu bestimmen, werden die Kosten, die bei einem Neubau anfallen würden, berechnet. Danach wird die Abnutzung abgezogen. Meistens kommt dieses Verfahren bei eigengenutzten Immobilien und Eigentumswohnungen zur Anwendung. Das Sachwertverfahren ist in der Immobilienwertvermittlungsverordnung geregelt. Quelle: Schulze & Filges Immobilien und hier